Renta planistyczna to opłata pobierana przez gminę. Dotyczy właścicieli nieruchomości. Płacą ją po zbyciu gruntu, którego wartość wzrosła. Wzrost wartości wynika ze zmiany lub uchwalenia planu miejscowego.
Co to jest renta planistyczna?
Renta planistyczna to jednorazowa danina publiczna. Płaci ją właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości. Obowiązek powstaje, gdy jej wartość wzrosła. Ten wzrost musi wynikać z uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
Opłatę pobiera wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Trafia ona do budżetu gminy. Celem renty jest rekompensata wydatków gminy. Wydatki te poniesiono na uchwalenie planów. Renta planistyczna ma też zachęcać do inwestycji.
Niektórzy nazywają ją podatkiem od wzrostu wartości nieruchomości. Dotyczy działek, domów, mieszkań i lokali. Renta planistyczna to nie opłata adiacencka. Opłata adiacencka ma inną funkcję.
Czym dokładnie jest renta planistyczna?
Renta planistyczna to jednorazowa opłata na rzecz gminy. Nalicza się ją, gdy wartość nieruchomości wzrosła z powodu uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Opłatę płaci się przy zbyciu nieruchomości.
Podstawa prawna renty planistycznej
Podstawę prawną renty planistycznej stanowi Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Konkretnie reguluje ją art. 36 ust. 4 tej ustawy. Przepis mówi o jednorazowej opłacie. Opłata jest pobierana, gdy wartość nieruchomości wzrosła. Wzrost wartości musi być skutkiem uchwalenia lub zmiany planu. Właściciel musi zbyć nieruchomość.
„Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.”
Ustawa określa ramy prawne. Decyzję o naliczeniu wydaje organ gminy. Zastosowanie mają przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego.
„Opłata ta jest dochodem własnym gminy.”
Uchwały gminy w sprawie renty nie podlegają nadzorowi regionalnych izb obrachunkowych. Tak stanowi orzecznictwo.
Kiedy powstaje obowiązek zapłaty renty planistycznej?
Obowiązek zapłaty renty planistycznej powstaje, gdy spełnione są trzy warunki. Po pierwsze, gmina uchwaliła lub zmieniła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Po drugie, w wyniku tej zmiany wartość nieruchomości wzrosła. Po trzecie, właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość.
Zbycie nieruchomości oznacza jej sprzedaż. Umowa zamiany nieruchomości też mieści się w pojęciu zbycia. Wcześniej opłata obowiązywała, jeśli zbycie nastąpiło przed upływem 5 lat. Liczyło się 5 lat od wejścia w życie MPZP. Od jesieni 2023 roku wprowadzono nowe przepisy. Nowe przepisy wprowadzają brak ograniczeń czasowych pobierania renty. Planowane zmiany na 2025 rok mogą zwiększyć zakres naliczania. Może to nastąpić niezależnie od sprzedaży nieruchomości.
Nakłada ją wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Gmina może wystąpić o zapłatę renty. Wcześniej miała na to 5 lat od daty uchwalenia planu. Decyzja o obowiązku zapłaty zapada po postępowaniu administracyjnym.
Kiedy muszę zapłacić rentę planistyczną?
Opłatę planistyczną płaci się, gdy wartość nieruchomości wzrosła z powodu uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, a Ty sprzedajesz tę nieruchomość. Wcześniej obowiązek dotyczył zbycia w ciągu 5 lat od wejścia planu w życie. Nowe przepisy od 2023/2024 mogą znosić ten limit czasowy.
Jak obliczana jest wysokość renty planistycznej?
Wysokość renty planistycznej zależy od wzrostu wartości nieruchomości. Wzrost wartości ustala rzeczoznawca majątkowy. Sporządza on operat szacunkowy. Wartość nieruchomości ocenia się na dzień wejścia w życie planu. Nie uwzględnia się późniejszych czynników wpływających na wartość. Wartość opłaty oblicza rzeczoznawca. Podstawą jest różnica cen przed i po zmianie planu. W przypadku braku wcześniejszego planu, liczy się wartość według przeznaczenia w nowym planie.
Rada gminy ustala wysokość opłaty. Robi to w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty jest określana procentowo. Nie może przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości. Roczna wysokość opłaty nie może być niższa niż 0%. Wiele gmin ustala stawki symboliczne. Robią to, aby uniknąć unieważnienia planów przez sądy.
Przykład wyliczenia renty planistycznej pokazuje skalę opłaty. Działka rolna mogła być warta 12 000 zł. Po zmianie planu jej wartość wzrosła do 258 000 zł. Wzrost wartości wyniósł 246 000 zł. Maksymalna opłata (30%) wyniosłaby około 73 800 zł.
Kto ustala wysokość renty planistycznej?
Wysokość renty planistycznej w procentach (do 30% wzrostu wartości) ustala rada gminy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wzrost wartości nieruchomości wycenia rzeczoznawca majątkowy.
Jak ustala się i pobiera rentę planistyczną?
Wszczęcie postępowania w zakresie ustalenia renty następuje z urzędu. Dzieje się to po uzyskaniu informacji o zbyciu nieruchomości. Notariusz przekazuje akt notarialny do gminy. Organ powinien ustalić wysokość opłaty niezwłocznie. Robi to po otrzymaniu wypisu z aktu. Decyzję o obowiązku zapłaty wydaje organ gminy. Zwykle następuje to po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego.
Właściciel może żądać ustalenia wartości renty przed zbyciem nieruchomości. Składa wniosek do gminy. Decyzję wydaje organ gminy.
Termin uiszczenia opłaty wynosi zwykle 14 dni. Liczy się go od ostatecznego doręczenia decyzji. W przypadku braku zapłaty, urząd gminy może wszcząć egzekucję administracyjną.
Jak gmina dowiaduje się o sprzedaży nieruchomości?
Gmina dowiaduje się o sprzedaży nieruchomości od notariusza. Notariusz, sporządzający akt notarialny sprzedaży, ma obowiązek przesłać jego wypis do odpowiedniego urzędu gminy.
Czy można uniknąć zapłaty renty planistycznej?
Istnieją sposoby, aby potencjalnie uniknąć opłaty planistycznej. Jednym z nich jest wstrzymanie się ze zbyciem nieruchomości. Można poczekać do czasu upływu 5-letniego okresu obowiązywania opłaty. Dotyczy to przepisów sprzed zmian z 2023 roku. Sprzedaż nieruchomości między wejściem w życie planu a jego uchwaleniem również mogła pomóc. Właściciele mogli też złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy przed 1 stycznia 2026 r.
W przypadku darowizny, opłata planistyczna nie była naliczana. Darowizna to nieodpłatne przeniesienie własności. Nie spełnia przesłanek do naliczenia opłaty planistycznej. Darowizna na rzecz osoby bliskiej zwalniała z konieczności uiszczenia opłaty. Potwierdziła to uchwała NSA z 2009 roku. Niektóre interpretacje wciąż mówią, że darowizna nie zwalnia. Opłaty nie pobiera się też przy nieodpłatnym przeniesieniu własności gospodarstwa rolnego na następcę.
Przedsięwzięcia celu publicznego mogą wyłączyć nieruchomość z obowiązku renty. Praktyka w tym zakresie jest jednak ograniczona. Zmiany w planowaniu przestrzennym, które nie zmieniają przeznaczenia, nie pociągają obowiązku zapłaty.
Warto skonsultować się z prawnikiem. Doradca podatkowy pomoże przed podjęciem decyzji. Dotyczy to przekazania nieruchomości lub jej sprzedaży.
- Wstrzymaj się ze zbyciem nieruchomości do czasu upływu 5-letniego okresu (wg starszych przepisów).
- Rozważ sprzedaż nieruchomości między wejściem w życie planu a jego uchwaleniem.
- Skonsultuj planowaną darowiznę z prawnikiem.
Czy darowizna zwalnia z renty planistycznej?
Według wcześniejszych przepisów i orzecznictwa, darowizna na rzecz osoby bliskiej zwalniała z opłaty planistycznej. Darowizna nie jest zbyciem w rozumieniu sprzedaży. Nowe przepisy i ich interpretacje mogą wprowadzić zmiany w tej kwestii.
Odwołanie od decyzji o rencie planistycznej
Właściciel może odwołać się od decyzji gminy. Ma na to 14 dni. Odwołanie składa się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO). Następnie możliwa jest skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA). Ostatecznie sprawa może trafić do Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA).
Podstawą odwołania może być błędna wycena rzeczoznawcy. Można też kwestionować procedurę. W przypadku sporu co do wartości nieruchomości można złożyć zarzuty. Można też złożyć wniosek o opinię innego biegłego. Ustalona renta nie powinna opierać się na nieaktualnych operatach. Operaty starsze niż 12 miesięcy mogą być podważone.
Zawsze można odwołać się od decyzji gminy. Termin wynosi 14 dni od jej otrzymania.
Co zrobić, jeśli nie zgadzam się z wysokością renty?
Możesz odwołać się od decyzji gminy do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w ciągu 14 dni. Możesz kwestionować operat szacunkowy rzeczoznawcy. Warto skorzystać z pomocy prawnej.
Planowane zmiany w przepisach (2023/2025)
Od jesieni 2023 roku obowiązują nowe przepisy. Wprowadzają one brak ograniczeń czasowych pobierania renty. Właściciele nieruchomości będą obciążeni rentą bez konieczności sprzedaży. Renta planistyczna obejmie wszystkie nieruchomości, które zyskały na wartości. Dzieje się tak wskutek uchwalenia planu. Dotyczy to wszystkich nieruchomości na obszarze zmian. Wcześniej obowiązywał limit 5 lat i konieczność zbycia.
Nowelizacja ustawy przewiduje likwidację studium. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zniknie. Zastąpią je nowe plany ogólne. Plany ogólne określą ramy zagospodarowania gminy. Ważność dotychczasowych planów miejscowych zostanie zachowana. Ich nowelizacja będzie krótsza.
Nowe przepisy mogą pozwolić na rozłożenie opłaty na raty. Właściciele będą mogli płacić do 360 miesięcy. Dotyczy to osób, które mieszkały na nieruchomości przez ostatnie 3 lata. Rząd szykuje się do nowelizacji przepisów. Renta ma stać się powszechnie obowiązującym podatkiem. Niektórzy nazywają to „małym katastrem”.
Uważnie śledź zmiany w ustawodawstwie. Zmiany mogą wpłynąć na wartość nieruchomości. Mogą też wprowadzić nowe opłaty.
Jakie zmiany dotyczące renty planistycznej wprowadzono w 2023/2024?
Nowe przepisy zniosły 5-letni limit czasowy na pobieranie renty. Obowiązek zapłaty może powstać niezależnie od sprzedaży nieruchomości. Planowane są dalsze zmiany na 2025 rok, które mają zwiększyć zakres obowiązywania opłaty.
Renta planistyczna a odszkodowanie
Uchwalenie planu miejscowego lub jego zmiana może obniżyć wartość nieruchomości. Właściciele mają wtedy prawa. Mogą wystąpić z żądaniem odszkodowania. Mogą też żądać wykupienia nieruchomości przez gminę. Inna opcja to zamiana nieruchomości. Roszczenia można zgłaszać w ciągu 5 lat. Liczy się 5 lat od wejścia w życie planu.
Jeśli zmiany wynikały z przyczyn niezależnych od gminy, roszczenia nie obowiązują. Na przykład, gdy obniżenie wartości wynikało z przepisów ogólnych. Wartość nieruchomości może się zmieniać. Zależy to od wielu czynników. Planowanie przestrzenne jest jednym z nich. W przypadku obniżenia wartości właściciel może żądać odszkodowania.
Gdzie szukać pomocy i informacji?
Przed sprzedażą nieruchomości warto sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego. Sprawdź datę jego wejścia w życie. Możesz skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego. Pomoże wyliczyć wysokość renty przed sprzedażą.
Skontaktuj się z ekspertami w razie wątpliwości. Prawnik lub doradca podatkowy udzieli informacji. Urzędy gminne i miasta udzielają informacji o MPZP. Wniosek o ustalenie wysokości opłaty rentowej złożysz w urzędzie. Wniosek kieruje się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
- Sprawdź plan zagospodarowania przestrzennego w urzędzie gminy.
- Skorzystaj z usług rzeczoznawcy majątkowego.
- Skonsultuj się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości.
